走出“人流就是保障”的商业策划误区

    在现代商业社会，大家都知道商业策划这个词，虽然商场如战场，一切都可能瞬息万变，但在商业策划中还是要遵循一些基本原则。可是随着城市的规划与发展，有些原则可能会成为商业策划的误区，比如人流就是保障，在我们的固有印象中，它可以说是商业活动中不变的真理。但一定是这样吗？今天我们就通过北京大都市商业街的案例来分析一下。
    北京大都市商业街正式开盘一年后的招商情况并不理想：散售部分只卖掉了50%，而整售部分则无一签约。首期开业时只推出了一栋楼的凋敝状况似乎从侧面证实了传闻的真实性。

    另外，开街时相关的报道极少，又多以负面为主，和早期长篇累椟的报广及软文相比真是天差地别。由于该项目是由政府统一规划、开发的，因此有位圈内的朋友说：这是一个脱离市场的政府项目，它的失败几乎是从开始就注定的。

    一个项目，尤其是商业项目，想要成功的话，天时、地利、人和缺一不可。也就是说商业策划包括了前期市场研究、项目定位、合理规划、相应的配套设施以及后期的宣传推广乃至管理手段等诸多因素，而这恰恰是大都市商业街所不具备的，以下将从整体市场状况、区域市场环境以及项目自身情况等三方面作简单分析。

    从当前北京的房地产市场状况来看，虽然近年来商业用房一直是市场追逐的热点，中关村科贸更是打出13万元/平米的天价，但通过分析可以发现，市场上热销的基本上是围绕底商、社区商铺、专业市场（电子市场）、大卖场（超市）等展开的，对于大型商业街来说，成功的案例几乎没有，失败的案例却屡见不鲜，如平安大道，女人街等。

    实际上，北京市的商业重心已经开始由城区向三环、四环路等周边转移了，原有的商业中心已逐渐衰落，在城区内建商业步行街的目的也由早期意义上的开发变成了防止由城市空心化所带来的市中心商业功能的衰退，如王府井、西单商业街改造等。这种趋势是随着住宅郊区化、城市规模扩大、市政交通基础设施完善等逐渐成形的。

    因此在短期内，如果没有其他的背景作为辅助手段的话，开发城区内的商业街是违背市场价值取向的。其次，在现阶段的商业竞争，已经由原来单纯的各商家之间的竞争发展为商业街与商业街之间的规模化竞争。在这种情况下，像大都市商业街这样既无背景，又未成气候的项目怎能让众多商户青睐呢？另外，该项目30万平米体量无疑是对市场消化能力的极大挑战，因为这已经接近改造前的王府井大街的规模了。

    从区域市场环境来看，“重北轻南”本是北京经济的一大特点，商业格局也是如此，南城地区的商业并不发达，主要原因是本地消费者的不认可，因此目前也只能停留在“点”的阶段，如新世界中心、崇光百货等，还远未达到“面”的程度。同时，住宅郊区化和旧城改造使大量有消费能力的人群迁移到郊区，使得南城的消费能力大为降低。而外地来的消费者对于东单、西单、王府井、前门等区域的商业认可度较高，大都市商业街对他们来说连概念也没有。

    在大多数商业活动中，人流都是保障；可是对于商业项目来说，需要考虑的因素有很多，包括不变的、可变的等等，如果只盯着人流一个方面，不综合考虑的话，当然可能在策划中出现差错。商业策划需要专业的人士来做，如果您有这方面的需要，可以注册一品威客网账号发布任务需求，这里有百万专业的商业策划人才可以为您服务。