WeWork 想用代码颠覆房地产行业

一个人是否在 WeWork 的办公室里工作，很容易看出来。我走访的是 WeWork 位于威廉斯堡布鲁克林区的新办公室。它跟现在的很多办公室一样宽敞和开放。前台有个几个 20 岁出头的工作人员，刚进门的左手边是被木板隔起来、贴着地铁瓷砖的厨房，而正前方是一个皮沙发。各种营造氛围的小物件到处都有——抱枕、黄瓜汁的冰镇器、咖啡桌上关于设计的书，可能还有些冲浪主题的东西。音响里正播放着 RÜFÜS 经典的混音专辑。Rakim 经典的歌词 “Thinkin’ of a master plan / ‘cuz ain’ t nuthin’ but sweat inside my hand” 被印在白色的砖墙上。WeWork 称呼他们的顾客为 “会员”，这些人大多数都是 30 岁左右，他们拿着马克杯穿梭于厨房和共享的咖啡桌之间。到了晚上，他们手上拿的东西就会从马克杯变为啤酒。在这里很少有团队协作，甚至都不会相互注意。但这个地方仍然作为一个年轻自由职业者们的社区在正常运转，而且根据上周的数据，它被估值 160 亿美元。

任何一个分析师都不会告诉你一个出租办公室的公司会值 160 亿美元。实体空间不能像 APP 那样被简单地衡量。但在联合办公领域创业取得重大成功的 WeWork 在技术方面做了很多传统企业不会做的事情：去年秋天，它收购了一家建筑工作室。他们试图让设计的方法更专业，而且为建筑建立了 BIM（建筑信息模型，以下都用英文缩写）。这个技术上先进的方法似乎淘汰了传统建筑业的蓝图，而把建筑变成了一个交互数据的图层集合。这让建筑师们可获得的数据大大增加，因而能让他们可以更快的决定如何设计。所以如果你问 WeWork 的创始人，他们会告诉你，他们的公司不是一家房地产公司。他们是一家科技公司——他们的建筑师像软件设计那样设计房间内部空间。

这是一个伟大的想法，但 WeWork 的建立却不是以此为基础。在 2010年，AdamNeumann 和 Miguel Mckelvey 卖掉他们另一个联合办公空间 Green Desk 的股票，一切重头再来。当时整个国家正在从经济危机中慢慢恢复，更多的人选择当一个自由职业者。那时有大量的联合办公空间存在，但 Mckelvey 和 Neumann 却发现了比起单纯租办公室更有意思的趋势。他们想建立一个给人独特感觉的空间，一个年轻的自由职业者愿意买单的品牌。WeWork 总是精心地设计室内风格，而他们的风格常常让人感觉像是 Ace Hotel 大堂和大学宿舍的混合体，这些用心的设计对他们来说是不可或缺的。正如 WeWork 的创始人预料的那样，谁都不可能仅仅靠在 loft 里摆满符合人体工学的桌椅就能成为联合办公空间的代表品牌。Mckelvey 说：“你需要一些人们愿意拍照并上传到 Instagram 的地方。” WeWork 的创始人们并不把他们自己看做业主。Neumann，这个小时候在以色列公社中生活过的人在接受彭博商业人物的采访中说：“他正在建立一个创造者们的社区。”

这个火爆的社区已经有超过 50000 个会员，他们每个月支付 45—1000 美元就能享受一切：从医疗保险到室内社交网络等。公司扩张的脚步也是令人吃惊的。WeWork 仅仅在曼哈顿就租了 270 万平方英尺的办公区域（这让它成为曼哈顿区内最大的私人租户），它在美国、加拿大和欧洲共运营着 77 家联合办公空间。WeWork 估计这个数字在年底将变为 100。据报道最近一轮 4.3 亿美元的融资来自中国投资人，这也被解读为进军亚洲市场的信号。另外，前不久 WeWork 宣布旗下的共享公寓 WeLive 正式运营。

这种野蛮式的增长开始于 2012年，那时 WeWork 刚开始注意到计算机辅助软件工程。Neumann 和 Mckelvey 发现一个 WeWork 的会员很有意思，他们是一个正在研究建立建筑信息模型的年轻的设计工作室。工作室由 David Fano、 FedericoNegro 和 Steve Sanderson 组成。这三位有技术背景的建筑师在为 SHoP 建筑事务所工作时认识了彼此，这是一家位于纽约市布鲁克林区的事务所，就在巴克莱中心后面。他们被 Fano 口中所说的 “技术能让设计更好的共同信念” 联接在一起。他们都很清楚 BIM 能如何帮助他们为新建筑建立数据模型。（“真的，我讨厌浪费时间，” Fano 说道。）在 2008年，这三个创始人离开了 SHoP ，并利用计算机辅助软件工程为别的建筑师做咨询，让他们也从 BIM 中获益。

BIM的好处

BIM 不是个新鲜事物，但建筑和房地产行业接受新技术的速度总是很慢。这个情况的部分原因是整栋房子的很多部分其实是分开制造的。Architecture &Urbanism 事务所的创始人 Vishaan Chakrabarti 说道：“举个例子，如果波音在制造一架飞机，波音其实是拥有这架飞机从头到尾物件所有权的。”“这个行业里有承包商、分包商、建筑师、银行、保险公司等，不是所有的这些机构和环节都能受建筑师控制。” Chakrabarti 也觉得这个行业等着被改变，他和 WeWork 没有任何关系。BIM 需要更多的投资，但如果建筑师设计了一栋复杂的建筑或者是为机构设计，BIM 的成本是可以收回的。“3D 的 BIM 模型让建筑师能在建筑开始动工前就能看到缺陷，并纠正这些缺陷，” 他说道。MIT 建筑系副教授& Gehry Technologies 的联合创始人 Dennis Shelden 回应了这个想法。他说：“谁都知道这是未来趋势，这太明显了。如果你要建一个 3D 的东西，比如 3D 的建筑。而这里有 3D 的工具让你使用，为什么你不用 3D 的工具，而去把所有的东西变成 2D 的状态？”

这项技术吸引了 WeWork ，WeWork 的会员数量从 2014年 的 16,000 增长到 2015年 的 45,000。在与事务所三年的计算机辅助软件工程的合同关系结束后，WeWork 在去年8月 收购了事务所，收购资金暂不明确。同样作为建筑师出身的 McKelvey 在跟我解释收购行为时说：“当你走进一家普通的建筑师事务所时，在系统方面他们不会有什么创新。他们不会去思考整个项目的寿命，或者是我们是如何将每一个灯泡、物品存档，以达到当会议室有一把椅子坏了我们马上就能修好的效果。”

在 WeWork ，Fano 领导着一个 160 人的 “实体产品” 团队，这个团队包括一个发展小组，还有一个混合了建筑学、室内设计、工程、施工、集成、算法、艺术还有制图的设计和建筑小组。一旦房地产小组的同事签订了租约，设计进程就开始了。然后，室内实物录制小组就会用价值 120,000 美元的 3D 扫描仪为每一层收集一个非常充实的数字模型。Fano 指着我们正在谈话的会议室里的一个小灯具说：“如果现在用那台设备扫描的话，这个小东西也会被扫进去。” 这种级别的精确度多少让人感觉吹毛求疵，但 WeWork 总能让这些老建筑重新焕发光彩。这些房子地板凹凸不平，墙面甚至有些弯曲，而水管也需要升级改造。Fano 说：这些老建筑可能有设计图纸，但应该已经过时了。如果过时了，桌椅可能会不合适，我们也会根据这些情况作出相应改变。我们也会对此做收入预测。”

当 3D 模型在工作的时候，实物环境小组将会利用数字技术评估房间的布局、大小还有某个地方适合摆放的物品。他们的目标是尽可能让这一楼层的每个人都感到舒服。大量的元数据支持着这些行为。甚至连房间的朝向也会被精确测量，因为房子朝向与太阳的角度决定了自然光线能照到多少房间里不同的地方。从对其他 WeWork 办公室的观察我们能看到 “会员” 们通常在什么时间、什么地点聚集。椅子的摆放、电话的数量、手扶椅的位置等，这些都不是随意决定的。Negro 说：“用传统的方法的话，我们可能就依据经验或者直觉来决定这些了，但现在我们创造了依靠数据的设计方案。”

但这些都不能让公司对质疑免疫，WeWork 灵活的设计和开放式的办公室并不能保证人们都喜欢。纽约 CompStak 事务所的研究分析师 Blake Toline 说 “他们前进的步伐有些令人担忧，他们好像在准备满足一些并不存在需求。” 实际上，一份去年8月 泄露的 WeWork 投资人的演讲 PPT 中显示：公司预计 “会员” 数量在 2016年 底将达到 91,795，公司受到质疑者的攻击。Buzzfeed说：“这些幻灯片显示了描述一个好看的增长曲线是多么简单。”这些数据看起来很官方，但仍有我们值得注意的地方：“WeWork 在预计未来有大规模支出的同时还预测其利润、会员数量将有巨大增长。大规模支出可能会让他们很难达到预期利润。”                                                                                                                   

WeWork 将如何可持续运营

Fano 没有说商业信息模型在多大程度上从时间和金钱的方面拯救了他的公司，但他承认这些方法让 WeWork 的空间利用效率提高了 15%—20%。MIT 的教授 Shelden 表示 BIM 确实能够提高资源利用效率。他说：“大家的共识是建筑行业有 30%的资源被浪费。如果你利用一些简单的 BIM 技术，就能节省 10%的花销。”

很快，WeWork 的预算显示他们想通过利用元数据来设计从而节省更多资金。Fano 说公司正在研究给定市场里关于材料消耗的实时信息是如何影响项目底线的。使用 3D 模型可以让设计师为预算重选厨房的瓷砖或者选择更好的沙发。这不能节约每一比花费，但却能帮助规划和预算，以及让计划可以随时调整。Fano 大约在一年前说过：同样的方法也可以被用来评估决定对环境的影响。一个内部设计师仅仅通过点几下鼠标就能轻易地决定哪一种木材更耐用，或者两家生厂商生产的桌子哪个耗能更少。

看得更远的话，WeWork 希望这项技术能实现它的另一个野心：让 WeWork 成为一家垂直综合型的房地产企业。现在，公司的所有家具和装饰品都是从供应商处购买。在衡量利弊后，创始人和建筑师们想开始自己制造。Fano 说：“我经常拿苹果作比较，苹果曾经与一家生产处理器的公司合作，然后有一天苹果就收购了这家公司，因为这是他们的核心技术。未来我们为什么不能拥有自己的家具制造公司或者墙纸公司呢？” WeWork 想在自己的生态系统里更快地调整一些细节，比如让椅子更宽点、或者墙纸更亮点。

这就是 Fano 所谓的 “把软件发展的方法论引进设计领域”。其他的创业者开发 APP，我们创造新办公室。这也是产品。而且如果 WeWork 达到了他们的目标，他们的产品将会很像一款 APP：灵敏、数字化、内置化。这是一个像 Rakim 的歌词一样崇高的目标，但 Fano 说过一句话来总结：“用木匠的话说就是：三思而后行。”

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